Le piège de l'immobilier défiscalisé

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Economie

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Le piège de l'immobilier défiscalisé Jannick Alimi

lundi 14 avril 2008 | Le Parisien

(MAXPPP/R.MOUILLAUD.)

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Des milliers d'épargnants, attirés par les avantages fiscaux des résidences touristiques en zones rurales, ont vu leurs économies partir en fumée. Motifs : les rigidités de la loi et le défaut de conseils des intermédiaires. Certains se mobilisent.

LE DOMAINE des Nouailles, au coeur du Périgord vert. Un joli lac artificiel bordé d'une centaine d'élégants bungalows, une résidence locative trois étoiles destinée à accueillir des citadins en quête d'oxygène et, en même temps, à être un outil de développement local. Une carte postale de...

façade. Attirés par une plaquette commerciale et des « conseillers » empressés, des centaines d'investisseurs ont acquis pour environ 100 000 € et moyennant emprunt ces souriantes villas. « Un investissement patrimonial hors du commun (...), une défiscalisation propre aux zones rurales de revitalisation, une valeur de revente garantie par la pression de la demande de la clientèle anglo-saxonne », assurait en 2004 Notron Exploitation, la société de gestion juridiquement locataire des lieux et chargée d'entretenir les bâtiments et d'en trouver les occupants.

Manque de rentabilité

Quatre ans plus tard, le rêve tourne au cauchemar pour les bailleurs. Notron Exploitation dénonce le bail au motif que le « taux de remplissage est loin d'être suffisant ». Les loyers (environ 5 000 € par an) ne sont plus versés depuis le dernier trimestre 2006. Des loyers qui n'entrent plus, des emprunts à rembourser... les propriétaires sont pris à la gorge. Notron Exploitation leur propose alors de renégocier leur bail, avec des sacrifices qui réduisent la rentabilité de leur investissement (voir témoignage) . Au final, le préjudice subi par chacun est évalué à 30 000 € s ur neuf ans... « Chaque fois qu'un investissement de défiscalisation dans l'immobilier est proposé aux contribuables, des professionnels s'organisent pour vendre ces produits à des épargnants modestes dans des conditions qui ne permettent pas de rentabiliser l'opération », s'émeuvent Nicolas Lecoq-Vallon et Hélène Féron, avocats spécialisés dans la défense des petits épargnants.

Un peu partout en France, à la campagne, à la mer ou à la montagne comme à Orcières-Merlette (Hautes-Alpes), des résidences touristiques ont fleuri. Depuis 1999, ces programmes bénéficient en effet d'avantages fiscaux spécifiques assortis toutefois de plusieurs conditions, lesquelles, si elles ne sont pas remplies, laissent les propriétaires pieds et poings liés vis-à-vis des exploitants. Il suffit en effet que ces derniers estiment ne plus être en mesure d'assurer le remplissage des appartements et donc de ne plus pouvoir verser de loyers pour qu'ils résilient le bail (ce qu'ils peuvent faire tous les trois ans). Ils profitent de la situation pour négocier à la baisse ces loyers, dans le cadre d'un nouveau bail, plombant ainsi l'investissement de ceux à qui on avait fait miroiter un placement mirobolant.

Les propriétaires des Balcons du Soleil, à Orcières-Merlette, font ainsi les frais d'une société de gestion défaillante - LVR vacances, qui gère plusieurs résidences en France - qui n'assure plus ni loyers ni entretien des bâtiments. Ils viennent de se constituer en association pour défendre leurs intérêts et s'apprêtent à attaquer le gestionnaire de patrimoine, la banque et le promoteur. Un conseil : si l'investissement en zone touristique vous intéresse, sélectionnez des professionnels implantés de longue date...

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